マイホームを建てよう！となった後、土地を選ぶのはかなり大変ですよね。ずっとその場所に住み続けることになるわけですから、お店までの距離や学校、保育所、公園、駅などの整備状況、災害の起きにくさなど、チェックすべきポイントがたくさんあり決めきれなくなってしまいます。
私は、４年ほど、不動産に関わる仕事をしていましたので、その際に身に着けた知識から土地選びのポイントを６つに絞って解説します。
この記事は、土地選びの基本について知りたい！という方や、マイホームを建てることにしたけど、どうやって土地を探せばいいの？という方にオススメの記事になっています。
形で見る土地：正方形や長方形、高低差の無い土地がオススメ
まず、土地の形状についてです。
土地の形状は、正方形や長方形、三角形、変形地、隣地よりも低くなっている窪地、反対に高くなっている台地、坂になっている傾斜地など無数にあり、土地の数だけ土地の形状は存在しています。
この中で、マイホームを建築するに当たり理想的な土地の形状はどんな形状かというと、、正方形や長方形のような土地で、周囲と高さが同程度のものになります。
その理由は以下のとおりです。
- 建物等の配置計画の自由度が高い
- 追加工事の必要が少ない
まず、「建物等の配置計画の自由度が高い」についてですが、土地のどのあたりに家を建て、駐車場や庭を作るか、その自由度が高いことが特徴です。
自分の望む位置関係で駐車場や庭を配置することができるのは大きなメリットになります。
これが変形地であれば配置の自由度が大きく制限される場合があり、理想とするマイホームを作ることが難しくなります。
次に「追加工事の必要が少ない」についてですが、土地が周囲と比べて低い場合、周囲の土地と高さを合わせるため嵩（かさ）上げという工事が必要になります。
なぜなら、雨が降った時に周囲の土地から雨水が流入してくる可能性が高いからです。
この嵩上げ工事に費用がかかってしまいます。
また、周囲の土地よりも高い場合は、その土地に出入りするため、階段やスロープを設けたり、掘削等の工事が必要となります。
場合によっては、土地が崩れないよう擁壁（ようへき）工事を行う必要もあり、工事費用が高額になってきます。
地目で見る土地：宅地や雑種地を選ぶ
次に地目で土地を見てみましょう。
地目とは、不動産登記法で定められている土地の分類です。
売りに出ている土地で、住宅を建築するのに向いているのは宅地や雑種地になります。
他の地目でも法律上の手続きや、土地の造成工事など必要なことを行えば建築することは可能ですが、基本的には宅地や雑種地に建築する方がよいと思います。
例えば、現に水田や畑として利用されている土地を造成し、建物を建築するには許可が必要となります。
この許可を得られれば、建築は可能ですが、元農地に建物のような重いものが建つと、土地が沈下してしまう可能性があり、避けたいところです。
土地を選ぶ際は、現状の地目だけでなく、過去にどのような使われ方をしていた土地なのかも見るとよいと思います。
なお、登記事項証明書を確認すれば、その土地の過去の地目を把握することが可能です。
法令で見る土地：市街化調整区域と土砂災害警戒区域は避けよう
次に、法令の観点で土地を見ていきたいと思います。
土地を買う際に注目するポイントとして、その土地が①市街化区域内の土地か市街化調整区域内の土地か、②土砂災害警戒区域内の土地か、を確認するとよいでしょう。
①市街化区域内の土地か市街化調整区域内の土地か
まず、市街化区域と市街化調整区域について解説すると、
市街化区域とは、すでに市街化が進んでいる区域や今後重点的に開発を行う区域のことで、市街化調整区域とは、無秩序な開発が行われないよう新たな開発を制限している区域のことです。
市街化区域はすでに市街化が進んでおり住環境が整っている区域やこれから整備が進んでいく区域であるため、住むにはピッタリの場所となります。
反対に、市街化調整区域は開発を抑制する区域となっているため、原則的に新しい建物を建築することができません。
例えば、都会から引っ越し、自然のあふれる田舎に土地を買って住みたい！となったとき、購入した土地が市街化調整区域内の土地だった場合、基本的に住宅を建築することができません。
こうならないためにも、購入する土地がどの区域に入っているのか確認することが重要です。
②土砂災害警戒区域内の土地か
近年、豪雨災害が多発していますが、住宅用土地選びで注意したいポイントの１つが、土砂災害警戒区域内の土地かどうか、です。
土砂災害警戒区域とは、豪雨などにより土砂崩れなどの災害が発生する危険性がある区域のことです。
基本的にこの区域内でマイホームを建築することは避けたいところですが、購入した当時は違ったのに後から土砂災害警戒区域に指定される場合もあるので注意が必要です。
土地の購入前に現地を見学し、周囲に危険性のある山やがけが無いか、また過去に災害が起こった記録が無いかなど確認するとよいでしょう。
なお、土砂災害警戒区域については都道府県のHP上で公表されており、確認することができます。
相隣関係から見る土地：十分な幅員の道路と接し、境界は明確ですか？
次に、相隣（隣り合う土地）関係の観点で土地を見てみます。
建築基準法上、住宅を建築する土地は、原則、幅員４ｍ以上の道路に間口２ｍ以上で接していなければならないとされています。（これを接道義務といいます）
住宅用地として購入した土地が、この要件を満たしていない場合、原則として住宅を建築することができませんので注意が必要です。
特に、昔から開発が進められていた地域などでは、幅員４ｍ以上の土地に接していない場合なども見られます。
このような場合は、例外として、道路の中心線から２ｍ離れて建物を建築することができますが、購入した敷地をすべて活用することができません。
購入を検討しようとしている土地が、接道義務をしっかり満たしているのか確認して購入しましょう。
次に、隣地との境界についてですが、隣地との関係で重要なのは境界が明確になっているか、です。土地の境界が明確になっているかどうかは、その土地を管理し、有効に活用する上で極めて重要な意味を持ちます。
購入以前に土地の境界が明確になっている土地も当然ありますが、明確になっていない土地もありますので、確認が必要です。
分譲地は境界が明確になっていますが、昔からある住宅地などは境界が明らかでない土地もあるかと思います。不動産会社で境界が明確になっているかや、地積測量図(土地の形や方位、面積を計算した図面)と呼ばれる図面があるかなど、確認しましょう。
周辺環境から見る土地：店舗や学校、役所までの距離を確認！
家からスーパーや駅、学校が近いと便利ですよね。
これら全てに近い土地と言うと、街中のイメージになりますが、当然土地の価格も上がっていきます。
また、生活に必要となる施設全てに近い土地というのはなかなか売りに出ていません。
自分の中で優先順位をつけて、せめてこの施設に近いところ！といった形で探すとよいと思います。
金額から見る土地：相場と比べてその土地は高くないですか？
最後に、金額で土地を見てみたいと思います。
土地の平均的な価格というのは、普段接することが無いためピンと来ない方が多いと思います。
ここでは、土地購入の際に参考となる単価について解説します。
①販売価格の平均
まず、１つ目として平均を出してみる方法があります。
不動産サイトなどで、同じ市町村内の複数の土地について、それぞれ販売価格価格・面積から１㎡当たりの単価を算出します。
最後にこの単価の平均を計算することで、その市町村の土地単価の目安が算出できます。
なお、この方法は同じ市町村の同じ字にある複数の土地から平均を出せるとより精度が高まります。
ただし、販売されている土地の地目を合わせる必要がありますので注意してください。
②国や自治体の調査を活用
国や地方自治体は、毎年全国の地価について調査をしています。
国が毎年１月１日時点の地価を調査し、公表しているのは地価公示といいます（毎年ニュースになっていますよね）。
住宅地や商業地などいくつかの種類に分類して、その地域で標準的な土地の価格を算出し、公表されたものになり、これが１つの指標となります。
購入しようとしている土地が、地価公示で公表されている単価と比べてどうかを見れば、販売価格が高いのか安いのか、だいたい適正な価格なのか分かります。
国が地価について調査したものを地価公示といいますが、都道府県が調査したものを地価調査といいます。
地価調査は毎年７月１日時点の地価を公表したものであり、こちらもその地域の標準的な土地の価格を示したものになり、取引の参考になります。
購入を検討している土地と同じ地域で地価を調べ比較してみましょう。地価公示価格や地価調査価格のだいたい1.1～1.2倍程度の価格が適正な価格と考えてOKです。
なお、地価公示及び地価調査はこちらで確認できます。
まとめ
今回、土地選びのチェックポイントを６つ紹介しました。
実際私も土地を選ぶ際は悩みましたが、この６つのポイント（形状、地目、法令、相隣関係、周辺状況、金額）を参考に、決定しました。
理想とする条件があると思いますが、それらすべての条件を満たす土地は滅多に現れません。その中でどのように土地を選べば良いかというと、紹介した６つのポイントを参考に、条件に優先度をつけて選ぶ必要があります。
例えば、「少々価格は高くなってもいいので、駅に近い方がいい！」というように、自分の価値観に従って優先順位をつけ、土地選びを進めていきましょう。
土地との巡り合わせは運もあります。たまたま出てきた土地が、自分にとってベストな土地なのかどうかを判断できるよう、ぜひ、本記事の内容を参考にしてください。
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